Alain Messika · Expert d'assuré · IncendieExpert d’assuré incendie : évaluer et défendre votre indemnisation

Un incendie ne détruit pas seulement ce qui a brûlé. Il détruit ce qui a fondu, ce qui a été noyé par les lances, ce qui est devenu inutilisable par la fumée et la suie, et — pour une entreprise — l’activité elle-même pendant des mois. L’assureur missionne son expert dans les heures qui suivent. Vous avez le droit d’être assisté par le vôtre : c’est le rôle de l’expert d’assuré.

Alain Messika exerce ce métier depuis 1993. Incendies industriels, bijouteries, commerces, immeubles d’habitation : le cabinet COTRANEX intervient en France comme à l’étranger, sur les sinistres à forts enjeux.

Les premières heures

Ce que vous faites — ou ne faites pas — dans les deux premiers jours pèse sur toute l’indemnisation qui suivra.

• Ne jetez rien et ne faites rien déblayer avant le passage des experts : les décombres sont la preuve de ce qui existait. Un stock déblayé est un stock que l’on vous demandera de prouver autrement.
• Photographiez tout, largement et en détail, avant toute intervention. Vos photos, horodatées, valent constat.
• Faites constater l’origine : rapport des pompiers, plainte si le feu est suspect, coordonnées des témoins.
• Déclarez le sinistre à votre assureur dans les cinq jours ouvrés (article L. 113-2 du code des assurances). Une déclaration tardive vous sera reprochée — mais pas n’importe comment : voir plus bas.
• Demandez des mesures conservatoires : bâchage, gardiennage, coupure des fluides, mise en sécurité. Elles sont à la charge de l’assureur et évitent que le dommage s’aggrave.
• Ne signez aucun accord, aucune quittance, aucun procès-verbal d’expertise tant que le chiffrage n’est pas arrêté contradictoirement.

Pourquoi deux assureurs — et pourquoi cela vous concerne

Quand le feu prend dans un local loué, deux contrats se rencontrent : celui du propriétaire, qui assure les murs, et celui de l’occupant, qui assure ce qu’il y a dedans et sa responsabilité. Ce n’est pas une complication administrative : c’est le cœur du dossier, parce que l’un des deux assureurs finira par supporter la totalité du sinistre.

La présomption de responsabilité du locataire

Le code civil ne traite pas l’incendie comme un accident ordinaire : il renverse la charge de la preuve au détriment du locataire.

Autrement dit, c’est au locataire de prouver qu’il n’y est pour rien — et non au propriétaire de prouver sa faute. Lorsque plusieurs locataires occupent le même immeuble, l’article 1734 répartit la responsabilité entre eux proportionnellement à la valeur locative de la partie qu’ils occupent, sauf à prouver que l’incendie a commencé chez l’un d’eux.

C’est pour couvrir cette présomption que tout locataire souscrit une garantie dite « risque locatif » : elle répond des dommages causés au bâtiment dont il n’est pas propriétaire. Une garantie « recours des voisins et des tiers » couvre, elle, les dommages propagés à l’extérieur.

Le recours, et ce qu’il change pour vous

L’assureur du propriétaire indemnise d’abord son assuré, puis se retourne contre le locataire — donc contre l’assureur de celui-ci. C’est le recours. Et il obéit à une règle que beaucoup d’assurés ignorent : dans un recours en responsabilité, la vétusté n’est pas opposable.

La conséquence est directe : ce que votre contrat vous verse après vétusté n’est pas nécessairement ce que vous pouvez obtenir du responsable. Le contrat obéit au principe indemnitaire de l’article L. 121-1 du code des assurances ; le recours, lui, obéit au principe de réparation intégrale du droit commun. Les deux ne donnent pas le même chiffre, et l’écart se compte souvent en dizaines de milliers d’euros sur un bâtiment ancien.

Ce principe indemnitaire n’interdit d’ailleurs pas les clauses plus favorables : la Cour de cassation a jugé que l’article L. 121-1 ne fait pas obstacle à une clause calculant l’indemnité sur la valeur de reconstruction, la vétusté relevant du contrat et non de l’ordre public (2^e chambre civile, 26 mars 2015, pourvoi n° 14-13.332). D’où l’importance de lire les conventions spéciales « valeur à neuf » de votre police : elles subordonnent presque toujours le complément de vétusté à une reconstruction effective, dans un délai — souvent deux ans — à compter du sinistre.

Le bail décide à qui appartiennent les agencements — donc qui sera indemnisé

Dans un local loué, une part considérable de la valeur détruite n’est ni le gros œuvre ni le mobilier : ce sont les agencements — cloisons, faux plafonds, vitrines, comptoirs, climatisation, électricité, sols, enseigne. Ils ont presque toujours été payés par le preneur. Mais l’assurance n’indemnise pas celui qui a payé : elle indemnise celui qui est propriétaire au jour du sinistre. Et cette propriété, c’est le bail qui la fixe, par sa clause d’accession.

Trois rédactions se rencontrent, et elles donnent trois résultats différents :

• Accession immédiate — les travaux et agencements réalisés par le preneur deviennent propriété du bailleur dès leur réalisation. L’indemnité de ces biens revient alors au bailleur, donc à son assureur, alors même que le preneur les a financés.
• Accession au fil des renouvellements — la propriété passe au bailleur à chaque renouvellement du bail (3/6/9). Selon la date du sinistre dans le cycle, le même agencement appartient au preneur ou au bailleur : il faut dater précisément travaux et renouvellements.
• Accession en fin de bail — le preneur reste propriétaire pendant toute la durée du bail. C’est lui, et son assureur, qui perçoivent l’indemnité des agencements détruits.

Et si le bail ne dit rien ?

Aucune de ces clauses n’est obligatoire : l’accession relève de la liberté contractuelle, l’article 555 du code civil n’étant pas d’ordre public. À défaut de clause, c’est donc ce texte qui reprend son empire, et l’accession ne joue qu’en fin de bail : pendant toute la durée du bail, le preneur reste propriétaire de ses agencements — c’est son assureur qui les indemnise.

Le désistement, quand l’indemnité se trompe de destinataire

Il arrive donc que l’indemnité revienne à celui qui ne reconstruira pas. Le bailleur perçoit la valeur d’agencements que le preneur avait payés et qu’il est seul à vouloir refaire ; ou l’inverse, le preneur perçoit une indemnité portant sur des biens que le bailleur devra rebâtir.

Dans ces cas, nous demandons à celui qui perçoit de se désister au profit de l’autre : concrètement, le bailleur demande à son assureur d’indemniser directement le preneur — ou le preneur fait de même au profit du bailleur. L’indemnité va alors à celui qui engage les travaux.

Ce n’est pas une faveur, c’est l’intérêt des deux parties : le local rouvre plus vite, le bail se poursuit, le loyer reprend, et l’on évite un contentieux propriétaire-locataire qui coûterait davantage que la somme en jeu. C’est le type de conseil qui ne figure dans aucun contrat, et qui relève du rôle de l’expert d’assuré.

En pratique, l’expert d’assuré commence donc par lire le bail : clause d’accession, état des lieux, liste des travaux autorisés et, s’il existe, l’inventaire annexé. C’est ce document, et non la facture, qui détermine lequel des deux assureurs doit payer quoi — et qui évite qu’un poste tombe entre les deux contrats sans être indemnisé nulle part.

Déclaration tardive : la déchéance n’est pas automatique

Les assureurs opposent volontiers la déchéance de garantie à l’assuré qui a déclaré son sinistre hors délai. La jurisprudence a d’abord exigé que ce retard leur ait causé un préjudice, puis le législateur l’a inscrit dans le code des assurances.

Trois conséquences pratiques : la déchéance doit être prévue par le contrat ; c’est à l’assureur de prouver son préjudice, et non à vous de prouver son absence ; et le cas fortuit ou la force majeure — hospitalisation, sinistre découvert au retour, impossibilité matérielle — l’écartent en toute hypothèse. Un retard de déclaration n’est donc jamais, à lui seul, une fin de non-recevoir.

Vous êtes une entreprise

Un incendie industriel ou commercial se règle rarement sur les seuls dommages visibles. Les postes suivants sont ceux que le cabinet vérifie systématiquement, parce qu’ils sont les plus souvent sous-évalués.

Le bâtiment, le matériel, les stocks

Valeur de reconstruction ou valeur d’usage selon le contrat ; matériel dont la production est parfois arrêtée, ce qui impose de raisonner en remplacement équivalent ; stocks à reconstituer au prix du jour, et non à leur prix d’achat historique. La mise aux normes imposée à la reconstruction — accessibilité, sécurité incendie, thermique — se chiffre et se réclame.

La perte d’exploitation

C’est le poste décisif, et celui où les écarts d’expertise sont les plus grands : perte de marge brute pendant toute la période d’indemnisation, frais supplémentaires d’exploitation engagés pour limiter l’arrêt, charges qui continuent de courir. Le cabinet en a fait sa spécialité : voir la page perte d’exploitation.

Les postes qu’on oublie

• Déblais et démolition, souvent plafonnés par le contrat à un pourcentage des dommages : à vérifier avant d’engager les travaux.
• Honoraires d’expert d’assuré, garantis par la plupart des polices professionnelles.
• Perte de valeur du fonds de commerce lorsque l’activité ne reprend pas à l’identique.
• Pertes indirectes si la garantie est souscrite.
• Frais de décontamination, de destruction des produits devenus invendables, notamment en pharmacie, alimentaire et cosmétique.

Vous êtes un particulier

Le vocabulaire change, la logique reste la même : l’expert de la compagnie chiffre, vous avez le droit de faire chiffrer par le vôtre.

• Bâtiment et embellissements : parquets, cuisine, salle de bains, peintures — ce sont eux qui font la valeur, et ce sont eux que la vétusté ampute.
• Mobilier et effets personnels : l’inventaire est votre travail le plus rentable. Photos, factures, relevés de carte bancaire, courriels de livraison : tout vaut preuve.
• Valeur à neuf : presque toujours subordonnée à une reconstruction ou un remplacement effectif, dans un délai contractuel. Le complément se perd si le délai passe.
• Perte d’usage et relogement : le temps où votre logement est inhabitable se chiffre, loyer de remplacement compris.
• Objets de valeur : bijoux, tableaux, instruments — presque toujours plafonnés, parfois soumis à des conditions de coffre ou de déclaration préalable.
• En copropriété : l’assurance de l’immeuble et la vôtre se répartissent les dommages selon le règlement de copropriété. Deux experts, deux logiques, et un mur mitoyen au milieu.

« Valeur à neuf » : une appellation trompeuse

La plupart des contrats annoncent une indemnisation « en valeur à neuf ». Le mot rassure, et il trompe : la garantie valeur à neuf est presque toujours plafonnée — usuellement à 25 % ou 33 % de vétusté de la valeur de remplacement. Elle ne rachète donc la vétusté que jusqu’à ce plafond, pas au-delà.

Le mécanisme est en deux temps : une indemnité immédiate, vétusté déduite, puis un complément valeur à neuf versé sur production des factures acquittées, dans la limite du plafond et du délai contractuel.

Prenons un bien dont la valeur de remplacement à neuf est de 1 000 €.

Dans le premier cas, la vétusté réelle est inférieure au plafond : l’assuré est effectivement indemnisé en valeur à neuf. Dans le second, la vétusté arrêtée à dires d’experts dépasse le plafond : l’assuré perd 250 €, et son contrat lui aura pourtant promis la « valeur à neuf ».

Le recours ne se limite pas au risque locatif

Le bailleur contre son locataire n’est qu’un cas parmi d’autres. Chaque fois qu’un tiers a causé le feu, un recours est possible — et il ne repose plus sur une présomption, mais sur une faute à prouver.

• Contre le voisin ou l’occupant du local d’où le feu est parti. Pour les tiers, le régime est celui de l’article 1242, alinéa 2, du code civil : la preuve de la faute est à la charge de la victime — c’est toute la différence avec le rapport locataire-bailleur des articles 1733 et 1734.
• Contre l’entreprise intervenue sur le site : travaux par point chaud, soudure, électricité, maintenance. La faute y est souvent démontrable par le rapport de recherche des causes.
• Contre le constructeur ou l’installateur lorsque l’origine est un vice de construction ou une installation non conforme, le cas échéant sur le terrain de la garantie décennale.
• Contre le fabricant d’un appareil défectueux, sur le fondement de la responsabilité du fait des produits défectueux.
• Contre l’auteur d’un incendie volontaire, quand il est identifié — encore faut-il qu’il soit solvable, ce qui est rare.

Dans tous ces cas, la règle vue plus haut s’applique de la même façon : devant le responsable, la vétusté n’est pas opposable. Établir la cause du sinistre n’est donc pas un exercice théorique : c’est ce qui ouvre, ou ferme, la part d’indemnité que votre propre contrat ne paiera jamais.

Où naissent les écarts avec l’expert de l’assureur

L’expert de la compagnie n’est ni malhonnête ni incompétent : il travaille pour celui qui le missionne, avec ses barèmes et ses habitudes. Les écarts se logent presque toujours aux mêmes endroits.

• Le coefficient de vétusté, arrêté à dires d’experts : quelques points d’écart sur un bâtiment représentent des dizaines de milliers d’euros.
• La surface et la nature des ouvrages retenues pour le chiffrage de la reconstruction.
• La valeur des stocks : prix d’achat historique contre coût de reconstitution au jour du sinistre.
• La durée d’indemnisation retenue pour la perte d’exploitation — le poste où l’écart est le plus lourd.
• La règle proportionnelle de capitaux, appliquée quand les valeurs déclarées au contrat sont inférieures aux valeurs réelles : elle réduit l’indemnité dans la même proportion, et se discute.
• Les postes annexes — déblais, mise aux normes, honoraires, perte d’usage — souvent omis du premier chiffrage.
• Les exclusions et conditions de garantie opposées : défaut d’entretien, vérification électrique, alarme, conditions de fermeture.

Nos dossiers d’incendie

Quelques sinistres traités par le cabinet, du commerce de centre-ville à l’usine à l’étranger.

• Incendie industriel — Aubervilliers, juillet 2005. Bâtiment, matériel, stocks.
• Hangar de karting — Circuit Paul Ricard, Le Castellet, mars 2005. Charpente à reprendre, électricité détruite, trente-neuf karts touchés ; origine criminelle.
• Incendie d’un immeuble — Trocadéro, Paris 16^e, novembre 2005. Reconstruction et perte d’usage.
• Marché du Soleil — Marseille, juin 2008. Immeuble commercial de 5 000 m², origine électrique, règle proportionnelle de prime ramenée de 31,51 % à 10 % par transaction.
• Pharmacie de Boulari — Mont-Dore, Nouvelle-Calédonie, septembre 2012. Feu volontaire parti d’une poubelle ; faux plafond, charpente, stock pharmaceutique et informatique détruits.
• Nouvelle Parfumerie Gandour — Abidjan, Côte d’Ivoire, juillet 2013. Usine : bâtiments, lignes de production, stocks, perte d’exploitation.

Six conseils d’expert

1. Demandez une provision dès le premier rendez-vous

Une entreprise sinistrée ne meurt pas de l’incendie, elle meurt de sa trésorerie. La provision sur indemnité se demande immédiatement, puis se renouvelle à mesure que le chiffrage avance. Sur nos dossiers, trois provisions successives ne sont pas rares avant le règlement final.

2. La règle proportionnelle de capitaux se discute

Quand les valeurs déclarées au contrat sont inférieures aux valeurs réelles, l’assureur réduit l’indemnité dans la même proportion. Ce calcul n’est pas une fatalité : il repose sur des valeurs, des surfaces et des déclarations qui se vérifient. Sur un immeuble commercial marseillais incendié en 2008, la règle proportionnelle appliquée par la compagnie est passée de 31,51 % à 10 % dans le cadre de la transaction.

3. Surveillez — et faites proroger — le délai de la valeur à neuf

Le complément de vétusté est presque toujours subordonné à une reconstruction effective dans un délai contractuel, souvent deux ans. Si le chantier prend du retard pour une raison extérieure — permis, fouilles, expertise judiciaire, arrêté de péril —, la prorogation se demande par écrit avant l’échéance. Après, le complément est perdu.

4. Faites acter l’accord de l’assureur avant d’engager des frais supplémentaires

Location de locaux provisoires, matériel de remplacement, heures supplémentaires, sous-traitance : ces frais supplémentaires d’exploitation sont garantis, mais engagés sans accord préalable, ils se discutent poste par poste. Actés par écrit avant la dépense, ils se règlent.

5. Demandez une expertise judiciaire quand l’origine est disputée

Lorsque la cause du feu détermine l’existence d’un recours, il ne faut pas attendre : les preuves disparaissent avec le déblaiement. Le référé permet de faire désigner un expert judiciaire qui tranchera contradictoirement. Sur l’incendie du Marché du Soleil, c’est cette procédure qui a établi l’origine électrique du sinistre.

6. Le loyer pendant l’inexploitation

Un local détruit ne se loue plus, et le code civil en tire les conséquences depuis 1804.

Deux situations, donc : destruction totale, le bail est résilié de plein droit — ce qui a des conséquences lourdes pour un commerçant, jusqu’au sort de son droit au bail ; destruction partielle, le preneur peut demander une diminution du loyer ou la résiliation.

C’est la destruction partielle qui produit le plus de contentieux. Le preneur demande une diminution de loyer ; le bailleur la refuse ou la discute ; faute d’accord, l’affaire part devant le juge — des mois de procédure, pendant lesquels ni l’un ni l’autre ne sait où il en est.

Or, dans la quasi-totalité des cas, ce n’est pas un litige de bail : c’est un problème d’assurance. Chacun a, de son côté, une garantie faite pour cela :

• le bailleur dispose d’une garantie perte de loyers ;
• le preneur professionnel d’une garantie perte d’exploitation ;
• le preneur particulier d’une garantie privation de jouissance.

Autrement dit, le loyer que le bailleur ne perçoit plus et l’activité que le preneur ne peut plus exercer sont l’un et l’autre assurés — mais par des contrats différents, avec des durées, des franchises et des périodes d’indemnisation qui ne coïncident pas. Savoir qui couvre quoi, pour combien de temps et à quelles conditions, c’est savoir quoi demander, combien, et à qui — au lieu de s’affronter sur le loyer. C’est là que l’expérience du cabinet évite un procès entre deux parties qui, très souvent, ont toutes les deux raison.

Questions fréquentes

Dois-je attendre l’expert de mon assureur avant de déblayer ?

Oui. Tant que les constatations ne sont pas faites, les décombres sont votre preuve. Seules les mesures de sécurité immédiates — bâchage, étaiement, coupure des fluides — doivent être prises sans attendre, et elles sont à la charge de l’assureur.

Combien de temps ai-je pour déclarer un incendie ?

Cinq jours ouvrés à compter du moment où vous en avez connaissance (article L. 113-2 du code des assurances), sauf délai plus long prévu au contrat.

« Valeur à neuf » veut-il dire que je serai remboursé du neuf ?

Pas toujours. La garantie est généralement plafonnée à 25 % ou 33 % de vétusté de la valeur de remplacement : au-delà, la différence reste à votre charge — sauf recours contre un responsable.

Mon assureur a-t-il le droit de déduire la vétusté ?

Dans le cadre du contrat, oui, selon les clauses souscrites. Dans un recours contre le responsable de l’incendie, non : la Cour de cassation juge que la déduction d’un coefficient de vétusté ne replace pas le propriétaire dans la situation antérieure au sinistre (3^e chambre civile, 19 juillet 1995, n° 93-16.106).

Qui paie l’expert d’assuré ?

Les honoraires sont pris en charge par la plupart des contrats professionnels et par de nombreux contrats de particuliers, dans une limite fixée au contrat. Le cabinet vous l’indique dès le premier entretien.

À partir de quel montant intervenez-vous ?

Le cabinet concentre sa disponibilité sur les sinistres majeurs, à partir de 500 000 €, ainsi que sur les dossiers recommandés par ses clients historiques.